Tous les investisseurs pros le savent
Beaucoup d’investisseurs débutants peine à comprendre qu’il faut aussi créer de la dépense pour faire de leur projet, un projet rentable. En première ligne, les travaux et les prestations de décorateur/architecte d’intérieur, sont ainsi boudés et réalisés par les investisseurs eux même.
Alors bonne ou mauvaise idée ?
Quand on est investisseur d’expérience, on sait que pour faire un bon investissement, il faut également créer du déficit foncier ou de l’amortissement en fonction de votre type de location et de votre régime fiscal (réel ou micro). Il faut donc déduire et/ou amortir !
Location Meublée et Amortissement
Qu’est-ce qu’un amortissement en LMNP et LMP ?
Dans le temps, un bien immobilier et ses équipements perdent de la valeur du fait de l’usure, de l’obsolescence et de la vétusté. Dans le domaine comptable, cette dépréciation constitue une charge. Dans certains cas, cette usure va être déduite du montant des loyers. La base imposable est ainsi diminuée. L’autre avantages de l’amortissement est la possibilité de stocker ses composants : il faut savoir qu’un amortissement ne peut donner lieu à une situation de déficit, votre résultat ne pouvant être négatif. Toutes les valeurs non déduites sont stockées et pourront être réutilisées les années suivantes, sans limite de temps.
Les dépenses amortissables en LMNP et LMP
Avec le statut de loueur en meublé non professionnel au régime Réel Simplifié, il est possible, d’amortir le bien immobilier ainsi que les biens mobiliers (meubles et équipements).
Les dépenses d’agencement et d’aménagement (prestations du décorateur d’intérieur et les travaux), qui viennent augmenter la valeur du logement loué en LMNP, constitueront une dépense amortissable.
Pour définir la durée d’amortissement d’une dépense, on retient la durée d’usage qui dépend de la nature du bien.
Voici quelques exemples de durée d’usage que vous pouvez appliquer pour les dépenses amortissables suivantes :
- Prestation décorateur d’intérieur
- Aménagements intérieurs : 12 ans
- Chauffage : 20 ans
- Cuisine équipée : 10 ans
- Électroménager : 5 ans
- Installation électrique : 30 ans
- Mobilier : 5 à 10 ans
- Plomberie : 20 ans
Amortissement des prestations de décorateur/architecte en LMNP
Tout simplement, quand vous engagé un décorateur/archi d’intérieur, les prestations liés à votre projer, seront également amortissables. Il n’y a donc aucun intérêt à réaliser les plans, la décoration ou de choisir le mobilier vous même. Si vous faîtes tout cela vous même, vous perdrez du temps et de l’argent.
Choisir un professionnel est gage de délais tenu, et de projet réussi !
Amortissement du mobilier en LMNP
Comme pour chaque composant du bien, la durée d’amortissement du mobilier est liée à l’estimation de sa vétusté. Le but de cet amortissement est de vous permettre d’envisager un renouvellement du mobilier à la fin de la période d’amortissement. Toutes les dépenses n’auront donc pas la même durée d’amortissement. Pour le mobilier, les durées d’amortissement peuvent s’étendre de 5 à 10 ans.
A noter : faire passer le mobilier en charge peut être tentant pour diminuer votre résultat et donc réduire votre impôt dès votre premier exercice comptable. Mais en immobilisant votre mobilier, vous lissez votre impôt durant toute la période d’amortissement du mobilier.
Pour vous aider à distinguer une charge d’une immobilisation amortissable, l’administration fiscale estime que tout achat d’un montant inférieur à 500 € HT peut directement être passé dans les charges.
Amortissement des travaux de rénovation
Vous envisagez des travaux de rénovation pour votre bien en location meublée et vous vous demandez s’ils pourront être amortis ? En effet, vous pouvez tout à fait amortir les travaux sur une période d’amortissement pouvant aller de 5 à 25 ans. Si un revêtement de sol, type moquette, pourrait être amorti sur 5 ans, la durée d’amortissement de l’électricité sera bien plus longue (comptez 15 ans).